Ley de Arriendo: Preguntas y respuestas

¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo?

Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo.

¿Cuántos meses de morosidad debería haber antes de hacer una demanda?

La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.

¿Qué necesito para presentar la demanda?

El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

¿Necesito un abogado?

No si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?

Juzgados Civiles.

¿El juicio es oral o escrito?

El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.

¿Cuánto demora el juicio?

Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado?

Sí, durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y sino se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.

Al momento de establecer la demanda ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?

Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

¿Se puede apelar al fallo?

Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.

¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?

Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?

Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?

El juez puede dictar como sentencia que se entregue la propiedad al arrendatario en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública.

También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

¿Qué legislación regula los juicios por arrendamiento?

Con fecha 11 de abril del 2003 se publicó en el Diario Oficial la Ley 19.866, la cual contiene modificaciones a la Ley 18.101 «Sobre Arrendamiento de Predios Urbanos». La relevancia de estas modificaciones radica en la actualización de conceptos mercantiles asociados a las operaciones de arriendo de bienes raíces -especialmente viviendas – dándole un mayor equilibrio en derechos y deberes, tanto al arrendador como al arrendatario.

Diez son las modificaciones más relevantes aplicadas a dicha ley, la cual se espera sea ratificada por el Ejecutivo dentro de los próximos días. Sin duda, la puesta en marcha de los cambios efectuados a la Ley de Arriendo darán una mayor seguridad y transparencia a este tipo de operaciones, además se espera que la rentabilidad de los arrendamientos aumente, puesto que el riesgo de no pago disminuirá considerablemente, así como también lo hará el plazo de restitución de la propiedad arrendada. En síntesis, algunos de los cambios más relevantes aplicados a la Ley 18.101, tienen relación con las siguientes materias:

  1. Término del contrato mes a mes y de duración indefinida. La modificación efectuada permite poner término al contrato judicialmente o mediante una carta entregada personalmente por un notario al arrendatario. Con esta medida se evita el uso de una demanda judicial, a menos que el arrendatario se niegue a dejar la propiedad. En la antigua ley, el arrendador sólo podía ponerle término el contrato mediante desahucio judicial.
  2. Desahucio y restitución. En contratos de plazo mensual y los de duración indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un Notario (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un procedimiento judicial)
    En este mismo tipo de juicios se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos meses, como así mismo el aumento de plazo de reduce de dos a un mes por cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses (antes era de doce meses)
    En contratos de plazo fijo de duración menor a un año, se reduce el plazo para la restitución de cuatro a dos meses. En caso de que el arrendatario abandone el inmueble sin restituirlo al arrendador, se otorga la posibilidad a éste de pedir al Juez, que se lo entregue sin mediar juicio, previa certificación del abandono.
  3. Períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a un año. Dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley establecía un período de notificación de cuatro meses.
  4. Domicilio del arrendatario. La modificación a la ley señala que se presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado. Anteriormente, la notificación de la demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario registraba en el contrato. Con la actual modificación se aceleran los plazos de restitución del inmueble, puesto que la notificación es factible de realizar por cédula.
  5. Suspensión de la sentencia de desahucio del contrato. La actual ley no permite la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las apelaciones sólo se concederán para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes. Antes de la modificación, la Ley 18.101 permitía solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de restitución del inmueble.
  6. Suspensión del lanzamiento. La nueva ley faculta a los jueces para suspender el lanzamiento del arrendatario de la propiedad, sólo en casos graves y calificados por u n plazo no superior a treinta días. La antigua Ley permitid suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses.
  7. Plazo máximo de dictación de sentencia. La modificación aplicada a la ley señala que los jueces tienen un plazo perentorio de máximo diez días para dictar sentencia. Por otra parte, luego de dictada la sentencia, el plazo máximo para que se efectúe el desahucio del contrato es de diez días, pudiendo solicitarse su extensión por cinco días más, sólo por una vez. Antes de la modificación, no se establecían plazos máximos de dictación de sentencia; por lo que la nueva medida permite disminuir el plazo de restitución del inmueble en arriendo. Estas son algunas de las modificaciones que se aplicarán en la Ley 18.101. En esta oportunidad, se ha buscado hacer más equitativos los derechos del arrendador frente al arrendatario, permitiéndole recuperar de una manera menos engorrosa y lenta su propiedad, en caso que su arrendatario cayera en morosidad, y no cumpla con el compromiso mensual de cancelar el canon de arriendo pactado en el contrato que respalda tal operación. Es de esperar que el mercado reciba esta iniciativa de manera positiva, lo cual debería reflejarse en un mayor incentivo por parte de los inversionistas en adquirir bienes raíces para rentas futuras, y como no, atraer a personas naturales que cuentan con algunos ahorros y adquirir viviendas con el objeto de percibir una renta adicional, la que puede retribuirle una rentabilidad, sin duda, mayor que la que hoy ofrece el mercado de capitales. Sin modificaciones a la Ley 18.101, la rentabilidad de los bienes raíces en arriendo bordeaba el 5% a 6%, en un escenario de mayor riesgo que el que hoy ofrece la puesta en vigencia de – la nueva ley -. Si bien, la incertidumbre no se elimina del todo, permite de todas maneras postular el arrendamiento de bienes raíces como una alternativa válida de inversión, pensada para el mediano y/o largo plazo, el cual sin duda tiene un plus adicional, asociado al incremento en la plusvalía de las propiedades en el tiempo, lo cual convierte al arrendamiento de bienes raíces en una opción aún más rentable que cualquier otro instrumento financiero de igual nivel de riesgo.
  8. Tramitación del juicio. El procedimiento será verbal (antes era sumario), aunque pueden presentarse minutas escritas. En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la parte, con un tope de hasta cuatro testigos cuya nómina se incluirá en el escrito. Una vez deducida la demanda se cita a comparendo al quinto día.
    El comparendo será de contestación y prueba, con sólo la parte que asista. Se hará relación verbal de la demanda y de la contestación y procederá obligatoriamente el llamado a conciliación.
    De no producirse avenimiento total, el Juez establecerá los puntos de prueba, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y contestación.
    Si el tribunal no estimare que existan puntos que deban ser acreditados, se citará de inmediato a las partes a oír sentencia.
    Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. Una modificación de importancia es la que reduce el plazo de suspensión de lanzamiento, facultad que puede ejercitar el Juez en casos calificados, de seis meses a treinta días.
    Se permite el auxilio de la fuerza pública al arrendador, para evitar que el arrendatario saque bienes del inmueble, intentando burlar el derecho legal de retención de aquél.



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81 Comentarios en Ley de Arriendo: Preguntas y respuestas

  1. Adriana C Dice:

    Hola deseo saber por favor la manera de solicitar la ayuda de abogados,para poder recibir orientación acerca de la demanda de arriendo de una ex pareja que no vive en este domicilio el cual ha sido la dirección que se la ha demandado por contrato de arriendo,y yo de demandada de precario. Este asunto me tiene muy asustada ya que soy sola con mi hijo de 16 años, me encuentro sin trabajo y a la espera de ser hospitalizada por fugas de sangre por fisuras en el intestino, asunto que me ha causado anemia grave y he tenido que ser sometida a transfusiones de sangre. cuento con papeles de la asistente social, del hospital Paula y todo tipo de papeles médicos que muestran mi critico y grave estado de salud.Por favor pido me ayuda y me oriente que hacer para que no nos lancen a la calle a mi hijo y a mi,ya que no tengo donde ir hasta poder recuperar mi salud y así volver a trabajar,y poder salir de este infierno de una vez por todas. La causa es C-22360-2016 25 Juzgado civil de santiago.Agradeceré y esperare su respuesta.

  2. Luz maritza monsalve Dice:

    Hola mi nombre es maritza soy colombiana tengo un contrato de arrendamiento que se vence el 1 de diciembre. yo me encuentro en colombia y no puedo regresar a chile porque sufri un accidente, todo esta al dia, no quiero perder mi garantia. cuantos dias de plazo me puede dar el dueño para desocupar? pueden ser 15? sin que se me descuenten esos dias de la garantía? hay algun articulo? gracias quedo atenta

  3. luis Dice:

    hola, compre el 50% de una propiedad, y la parte que me corresponde se encuentra arrendada hace 5 años, este arriendo no tiene contrato de arriendo, yo necesito la propiedad para habitarla con urgencia, los arrendatarios exigen un mes por año, que es lo mas correcto en esta situacion?, mi intencion es solicitar de forma legal la propiedad, con el objeto que cuando llegue el plazo, ellos tengan la obligacion de entregarla y no escusarse de que no encuentran arriendo, que puedo hacer ? gracias

  4. Cristian Dice:

    Estimado
    Arrende una casa pero está se encontraba con un socavón, lo que informe al dueño.
    Esta falla no a permitido utilizar la casa completa y existe un riesgo de derrumbe debería cobrar menos por el espacio que no se está utizando

  5. vicente umanzor Dice:

    Hola arriendo una casa por intermedio de un corredor y me mando una carta el 2 de sep solicitandome la casa para el 18 de oct. Le emvie un correo para extender el plazo hasta el 18 de enero segun yo. Legales para buscar otra casa estoy en lo correcto o no
    hoy m llego un correo que me solicitan la casa para el 18 de nov.
    que puedo hacer.. gracias

  6. Paula Dice:

    Consulta mi pareja arrienda un departamento hace más de 9 años y bueno este año ha sido difícil pagar el arriendo al día y ya lleva un par de meses pagando atrasado o solo abonos ,el tema es que esta sin trabajo estáble además de eso … esta gente le ha dejado el departamento cerrado con una especie de candado y hay días que no lo dejan entrar esta gente puede llegar a negar la entrada ya que el lugar donde vive es una especie de vecindad , donde hay de todo….!!! Han habido amenaza de todo tipo …!! Incluso ..la pregunta es se puede hacer algo al respecto ya que mi pareja NO TIENE TRABAJO ESTABLE AÚN .

  7. Paola Muñoz Dice:

    Llevo tres años arrendó una casa con todos mi pagos al día, pero resulta que los dueños que de la casa viven en España y se separaron desde ahí nos ponen al medio de sus peleas y siempre nos llaman por separados por el dinero de arriendo, el problema es que nosotros que arrendamos no sabemos a quién depositar y además uno de los dueños nos amenazo con desalojarnos con su hermano ya que él no vive en Chile.
    ¿Qué debemos hacer?¿ es legal que el hermano nos desaloje?.

    Gracias

  8. luis vega Dice:

    Hola mi consulta se debe ya que llevo arrendando 5 años y la verdad que me e atrasado en los pagos igual llegamos a acuerdo de pagarle de apoco y acepto ahora que me queda poco me dice que me debo ir.yo le debo un mes de atraso mas este mes que empezo pero ella insiste que me debo ir esto me preocupa ya que nk tengo donde ir con mi pareja e hija quisiera saber cuanto tiempo tengo para buscar otro lado?

  9. Sebastian Dice:

    Hola quiero arrendar un dpto a la dueña de este solicite un certificado de dominio pero me comenta que se lo entregaran en 3 meses mas, como puedo corroborar que el departamente sea de ella y no me encuentre apunto de ser estafado?

  10. Graciela jimenez Dice:

    Estimados
    Hace 5 años que arriendo una casa y nunca me he atrasado con los pagos.. los dueños vinieron y nos informaron que por problemas económicos venderían la casa. Me indicaron que me darían los meses por año que correspondían pero nunca lo hicieron ante notario o nos enviaron una carta de aviso ni pusieron fin al contrato o nos anexaron algun documento al contrato. El dueño nos llamó ayer para que fuésemos con el contrato donde una corredora Nosotros pensamos que era para ese tramite y nos encontramos con la sorpresa que la casa ya la vendió y tiene otro dueño .nos dijeron que debíamos pagar mes de arriendo y garantía… nosotros no queremos quedarnos el dueño anterior no nos ha devuelto el mes de garantía que pagamos y no sabemos a quien recurrir.
    El contrato estipula que el contrato se renovará cada 6meses de forma automática siendo el 5de agosto de 2016 cuando se debiese renovar.
    Que debemos hacer o donde podemos recurrir ya que aun no hemos encontrado nada y no sabemos quien es el dueño. En la corredora de propiades nos dijeron que mostrarían la casa… porfavor ayuda estamos desesperados.

  11. Mónica Pinochet Bustamante Dice:

    Mi mama arrienda hace 6 años un departamento, necesita irse, pero la corredora le dice que debe avisar en febrero del año en que se quiere ir, porque el contrato se renueva por 1 año. El tema es que ella ya no puede pagarlo y no dejan que de termino al contrato o debe pagar todo el año aunque no lo utilice.
    Qué podemos hacer ??
    Hay alguna forma de terminar el contrato sin tener que pagar el resto de los meses hasta llegar a febrero ??

  12. mercedes Melendez Dice:

    consulta ; Donde debo demandar y como, a mi arrendatario que no ha cancelado deudas de servicios de mi casa,y no ha cumplido contrato?,me podrian ayudar

  13. Helen Dice:

    Hola tengo el siguiente problema

    firme un contrato de arriendo de un departamento por 1 año, ahora llevo 5 meses arrendando , pero llegaron unos vecinos muy molestos . Reclamo siempre en conserjería por qué escuchan música en el balcón hasta las 5 de la mañana ,frecuentes discusiones además y yo como estoy debajo de ellos siento todos los ruidos , y es todos los días de la semana ! Ya no aguanto más no puedo dormir y quiero ver la posibilidad de buscar una casa y no departamentos para no volver a tener los mismos problemas pero necesito saber si puedo desistir del contrato de arriendo . Si tendré que pagar alguna multa y si es así hasta cuándo sería ?

  14. Marcela garrido Dice:

    Buenas tardes llevo arrendando cuatro años una casa la que me pidieron en octubre tengo todos los pagos al dia y aun sigo pagando el arriendo razon por la que no puedo juntar dinero para irme a otro lado la dueña dice que me demandara hay alguna ley que me ampare para yo dejar de pagar y asi juntar lo que necesito para irme.espero su respuesta gracias.

  15. Malba Barahona Dice:

    Que tengo que hacer para establecer una demanda en contra de la dueña que se niega a devolverme la garantía?

  16. Niurka Dice:

    Hola buenas tardes, arrende un departamento el cual mi fecha de corte era los 21 de cada mes el cual, pague en acuerdo verbal de cancelar los 9 dias para cancelar todos los 30. Resulta que no ha demandado y quiere que le entreguemos de manera inmediata, hemos aolicitado unos abogados que no estan cobrando demasiado. Realmente no se que hacer.

  17. Jose miguel Dice:

    Hola si deje una reserva por arriendo de una cabaña..la cual no use …puedo solicitar la devolución de la reserva???

  18. rchard leiva parda Dice:

    Si El Arrendatari Se De Un Dia A Otro Tengo Que dDebolver Mes De Garantia

  19. Ernesto Espinoza Schmidt Dice:

    Estimados srs.

    Hace once años que arriendo un departamento a una familia con la cual hice solo un contrato de palabra por aproximadamente nueve años ya que el trato era con el jefe de hogar pero cuando el fallecio hice un contrato con el hijo porque tuve problemas con los pagos,este contrato fue firmado en octubre del 2014 y era por un año. Al cumplirse un año no hice otro en la notaria pero los arrendatarios siguieron viviendo ahi,y comenzaron los problemas ya que hubo meses que no pagaron en forma intermitente. Al juntar todos estos meses llego a un año sin pago,yo les pedi el departamento y me dicen que como ellos viven hace once años tengo que darle un mes por año de tiempo para irse.
    Mi pregunta es:¿ellos tienen derecho al mes por año siendo que me deben varios meses? ¿Esta bien que les de los recibos con fecha de hace un año ya que se las doy del mes despues del ultimo que pagaron? ¿El contrato se renueva automaticamente o necesito hacerlo en la notaria?

  20. lisette Dice:

    Hola, bueno contar que arrende mi casa hace un año, porque mi esposa murió y para evitar hacer yo el contrato le dije o deje encargada a mi cuñada el arriendo ya que ella vive muy cerca de mi casa y conoce a los arrendatarios, pero ella fue con los arrendatarios a la notaria para hacer el contrato y en notaria solo tenían contrato de arriendo de 5 años, la verdad que me llamo para preguntar y yo acepte sin saber lo que la iba a necesitar mas tarde, la consulta es, yo les pedí mi casa y les explique que no tengo donde quedarme, ni yo ni mi hijo de 34 años, pero ellos los arrendatarios se niegan a irse, que puedo hacer, porque me dicen fechas y no la cumplen, por favor orientar, quedo atenta gracias

  21. carlos leon f Dice:

    Buenos días, tengo un problema con mi arrendatario. Le arrendé mi casa el mes de febrero de éste año con fecha de pago los días 5 de cada mes, pero nunca ha cancelado en esa fecha, lo que entendí por problemas de ésta persona. Pero ahora ya lleva dos mese sin pagar, más un resto de último mes que canceló, por lo que quiero que me devuelva la casa.
    Tengo que contratar un abogado para hacer el desahucio o se puede hacer a través de un notario ??.
    Gracias.,

  22. Juana silva orostizaga Dice:

    Yo estoi arrendando una casa ase dos años tengo todo al dia, lo qe pasa es qe aora el 10 de agosto se me cumple el contrato de arriendo y no eh encontrado casa para irme.. es verdad qe existe el mes por año? Osea si yo llevo 2 años puedo vivir dos meses mas ahi? Y esos meses se cancelan o no?
    Gracias

  23. Fernanda Baeza Dice:

    Puede el arrendador al término del arriendo, retener y no devolver gran parte de la garantía por concepto de “Depreciación” del bien inmueble por considerarlo ” daño” aún cuando es sólo deterioro como parte del uso?

  24. margarita Dice:

    Hola para el terremoto le arte de una casa a un primo, sin contrato, me paga puntual, pero ahora necesito vender la casa y no la quiere entregar. Que puedo hacer?

  25. Isabel Medina Dice:

    Tengo un problemita arriendo una casa interior ase seis meses e use un contrato de un año y la dueña de la propiedad me la pidió ase unos días me dio plazo asta el 5 de abril
    Debo pagar ese mes que me esta dando para irme ? Me urge la respuesta
    Muchas gracias

  26. Pablo Andrés Fernández Segura Dice:

    Tengo arrendada mi propiedad en La Calera y los arrendatarios no me están cancelando la mensualidad…..¿ qué puedo hacer….?

  27. Esperanza Diaz Dice:

    El presidente Santos en su ultima candidatura dijo asi; el arriendo se puede convertir en pago de vivienda propia, cual es el proceso ?, ya que la fundacion corazon verde de la policia me engaño por mas de 6 años que me darían vivienda y no fue así,compensar me otorgo un subsidio de vivienda en el 2008,quiero obtener vivienda y en lugar de pagar arriendo, que debo hacer? muchisimas gracias,,, Esperanza Diaz

  28. cristopher Dice:

    necesito arrendar me ofrecen un departamento pero la ultima persona que arrendo aquello dejo una deuda por el cual quieren enbargar que hago

  29. Patricio javier Dice:

    Hola mi caso es el siguiente
    Arriendo por 13 años un terreno que al principio tenía año una casa, donde e invertido alrededor de 60 mIllones de pesos construyendo mi casa mi local pap y un pool, y hoy mi arrendador me dijo que tenía que irme este mes le
    Page el arriendo mi consulta es la siguiente:

    Puedo sacar todo lo que construí
    Me puede devolver el dinero invertido o algo demostrando que este es mi
    Única fuente laboral y mi casa
    Que pasa con esto. ?

    Bueno quedo atento a sus comentarios ayuda !!!

  30. STEVE Dice:

    Estimados;
    Que puedo hacer si arriendo un departamento y al 4º mes presento una falla de cañerias muy grande y se filtra agua por todos lados. firme un contrato por 12 meses. puedo irme de la propiedad?

    de antemano muchas gracias.

  31. neda Castro Dice:

    estimados Srs:

    Mi consulta es que yo arriendo un departamento en comuna las Condes mas que 2 anos. he escuchado que uno por estar mas que un ano en un departamento arrendado, en tiempo de entrega tiene un mes por ano gratis.
    Es verdad????

    Gracias

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