Ley de Arriendo: Preguntas y respuestas

¿Puedo llevar a juicio a un arrendatario por deuda de arriendo?

Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un juicio contra el arrendatario de una propiedad si no le ha pagado el arriendo.

¿Cuántos meses de morosidad debería haber antes de hacer una demanda?

La ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, o sea, si el pago del arriendo es mensual, basta con un mes sin pago.

¿Qué necesito para presentar la demanda?

El demandante debe primero fijar qué elementos usará para probar la morosidad del arrendatario. Si usa testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro, cuyos nombres deben estar incluidos en la demanda.

¿Necesito un abogado?

No si el monto del arriendo es inferior a 4 UTM. Para montos superiores se requiere la representación de un abogado.

¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?

Juzgados Civiles.

¿El juicio es oral o escrito?

El juicio es verbal, pero las partes podrán presentar minutas escritas relatando los hechos y haciendo sus peticiones.

¿Cuánto demora el juicio?

Los juicios deben ser rápidos. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación de juicio. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

¿Es posible llegar a un acuerdo con el demandado?

Sí, durante el juicio el juez llama a las partes a un avenimiento y sino se logra, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.

Al momento de establecer la demanda ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?

Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

¿Se puede apelar al fallo?

Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.

¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?

Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?

Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

Una vez finalizado el juicio ¿se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad o vivienda?

El juez puede dictar como sentencia que se entregue la propiedad al arrendatario en un plazo máximo (contando solicitudes de prórroga) de quince días. Si llegado el día el arrendatario no ha entregado la propiedad, el juez puede ordenar el lanzamiento, que debe ser apoyado por la fuerza pública.

También es posible que el juez declare que la demanda no tiene lugar. En ese caso no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

¿Qué legislación regula los juicios por arrendamiento?

Con fecha 11 de abril del 2003 se publicó en el Diario Oficial la Ley 19.866, la cual contiene modificaciones a la Ley 18.101 «Sobre Arrendamiento de Predios Urbanos». La relevancia de estas modificaciones radica en la actualización de conceptos mercantiles asociados a las operaciones de arriendo de bienes raíces -especialmente viviendas – dándole un mayor equilibrio en derechos y deberes, tanto al arrendador como al arrendatario.

Diez son las modificaciones más relevantes aplicadas a dicha ley, la cual se espera sea ratificada por el Ejecutivo dentro de los próximos días. Sin duda, la puesta en marcha de los cambios efectuados a la Ley de Arriendo darán una mayor seguridad y transparencia a este tipo de operaciones, además se espera que la rentabilidad de los arrendamientos aumente, puesto que el riesgo de no pago disminuirá considerablemente, así como también lo hará el plazo de restitución de la propiedad arrendada. En síntesis, algunos de los cambios más relevantes aplicados a la Ley 18.101, tienen relación con las siguientes materias:

  1. Término del contrato mes a mes y de duración indefinida. La modificación efectuada permite poner término al contrato judicialmente o mediante una carta entregada personalmente por un notario al arrendatario. Con esta medida se evita el uso de una demanda judicial, a menos que el arrendatario se niegue a dejar la propiedad. En la antigua ley, el arrendador sólo podía ponerle término el contrato mediante desahucio judicial.
  2. Desahucio y restitución. En contratos de plazo mensual y los de duración indefinida, el desahucio se puede notificar por vía judicial o a través de un Notario (antes de la modificación sólo se podía hacer a través de un procedimiento judicial)
    En este mismo tipo de juicios se acorta el plazo de desahucio de cuatro a dos meses, como así mismo el aumento de plazo de reduce de dos a un mes por cada año de ocupación del inmueble, con un tope máximo de seis meses (antes era de doce meses)
    En contratos de plazo fijo de duración menor a un año, se reduce el plazo para la restitución de cuatro a dos meses. En caso de que el arrendatario abandone el inmueble sin restituirlo al arrendador, se otorga la posibilidad a éste de pedir al Juez, que se lo entregue sin mediar juicio, previa certificación del abandono.
  3. Períodos de gracia por desahucio en contratos de plazo fijo menores a un año. Dos meses desde la notificación de la demanda. La antigua ley establecía un período de notificación de cuatro meses.
  4. Domicilio del arrendatario. La modificación a la ley señala que se presumirá como domicilio del demandado para la notificación de la demanda, el que corresponda al inmueble arrendado. Anteriormente, la notificación de la demanda se efectuaba en el domicilio que el arrendatario registraba en el contrato. Con la actual modificación se aceleran los plazos de restitución del inmueble, puesto que la notificación es factible de realizar por cédula.
  5. Suspensión de la sentencia de desahucio del contrato. La actual ley no permite la suspensión de la sentencia de desahucio por apelación. Las apelaciones sólo se concederán para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes. Antes de la modificación, la Ley 18.101 permitía solicitar la suspensión de la sentencia de desahucio, prolongando los plazos de restitución del inmueble.
  6. Suspensión del lanzamiento. La nueva ley faculta a los jueces para suspender el lanzamiento del arrendatario de la propiedad, sólo en casos graves y calificados por u n plazo no superior a treinta días. La antigua Ley permitid suspender el lanzamiento en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses.
  7. Plazo máximo de dictación de sentencia. La modificación aplicada a la ley señala que los jueces tienen un plazo perentorio de máximo diez días para dictar sentencia. Por otra parte, luego de dictada la sentencia, el plazo máximo para que se efectúe el desahucio del contrato es de diez días, pudiendo solicitarse su extensión por cinco días más, sólo por una vez. Antes de la modificación, no se establecían plazos máximos de dictación de sentencia; por lo que la nueva medida permite disminuir el plazo de restitución del inmueble en arriendo. Estas son algunas de las modificaciones que se aplicarán en la Ley 18.101. En esta oportunidad, se ha buscado hacer más equitativos los derechos del arrendador frente al arrendatario, permitiéndole recuperar de una manera menos engorrosa y lenta su propiedad, en caso que su arrendatario cayera en morosidad, y no cumpla con el compromiso mensual de cancelar el canon de arriendo pactado en el contrato que respalda tal operación. Es de esperar que el mercado reciba esta iniciativa de manera positiva, lo cual debería reflejarse en un mayor incentivo por parte de los inversionistas en adquirir bienes raíces para rentas futuras, y como no, atraer a personas naturales que cuentan con algunos ahorros y adquirir viviendas con el objeto de percibir una renta adicional, la que puede retribuirle una rentabilidad, sin duda, mayor que la que hoy ofrece el mercado de capitales. Sin modificaciones a la Ley 18.101, la rentabilidad de los bienes raíces en arriendo bordeaba el 5% a 6%, en un escenario de mayor riesgo que el que hoy ofrece la puesta en vigencia de – la nueva ley -. Si bien, la incertidumbre no se elimina del todo, permite de todas maneras postular el arrendamiento de bienes raíces como una alternativa válida de inversión, pensada para el mediano y/o largo plazo, el cual sin duda tiene un plus adicional, asociado al incremento en la plusvalía de las propiedades en el tiempo, lo cual convierte al arrendamiento de bienes raíces en una opción aún más rentable que cualquier otro instrumento financiero de igual nivel de riesgo.
  8. Tramitación del juicio. El procedimiento será verbal (antes era sumario), aunque pueden presentarse minutas escritas. En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la parte, con un tope de hasta cuatro testigos cuya nómina se incluirá en el escrito. Una vez deducida la demanda se cita a comparendo al quinto día.
    El comparendo será de contestación y prueba, con sólo la parte que asista. Se hará relación verbal de la demanda y de la contestación y procederá obligatoriamente el llamado a conciliación.
    De no producirse avenimiento total, el Juez establecerá los puntos de prueba, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y contestación.
    Si el tribunal no estimare que existan puntos que deban ser acreditados, se citará de inmediato a las partes a oír sentencia.
    Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. Una modificación de importancia es la que reduce el plazo de suspensión de lanzamiento, facultad que puede ejercitar el Juez en casos calificados, de seis meses a treinta días.
    Se permite el auxilio de la fuerza pública al arrendador, para evitar que el arrendatario saque bienes del inmueble, intentando burlar el derecho legal de retención de aquél.



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55 Comentarios en Ley de Arriendo: Preguntas y respuestas

  1. Esperanza Diaz Dice:

    El presidente Santos en su ultima candidatura dijo asi; el arriendo se puede convertir en pago de vivienda propia, cual es el proceso ?, ya que la fundacion corazon verde de la policia me engaño por mas de 6 años que me darían vivienda y no fue así,compensar me otorgo un subsidio de vivienda en el 2008,quiero obtener vivienda y en lugar de pagar arriendo, que debo hacer? muchisimas gracias,,, Esperanza Diaz

  2. cristopher Dice:

    necesito arrendar me ofrecen un departamento pero la ultima persona que arrendo aquello dejo una deuda por el cual quieren enbargar que hago

  3. Patricio javier Dice:

    Hola mi caso es el siguiente
    Arriendo por 13 años un terreno que al principio tenía año una casa, donde e invertido alrededor de 60 mIllones de pesos construyendo mi casa mi local pap y un pool, y hoy mi arrendador me dijo que tenía que irme este mes le
    Page el arriendo mi consulta es la siguiente:

    Puedo sacar todo lo que construí
    Me puede devolver el dinero invertido o algo demostrando que este es mi
    Única fuente laboral y mi casa
    Que pasa con esto. ?

    Bueno quedo atento a sus comentarios ayuda !!!

  4. STEVE Dice:

    Estimados;
    Que puedo hacer si arriendo un departamento y al 4º mes presento una falla de cañerias muy grande y se filtra agua por todos lados. firme un contrato por 12 meses. puedo irme de la propiedad?

    de antemano muchas gracias.

  5. neda Castro Dice:

    estimados Srs:

    Mi consulta es que yo arriendo un departamento en comuna las Condes mas que 2 anos. he escuchado que uno por estar mas que un ano en un departamento arrendado, en tiempo de entrega tiene un mes por ano gratis.
    Es verdad????

    Gracias

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