El Contrato de Arrendamiento y el Arbitraje

Los juicios sobre este tema han sido a veces materia de prohibición parcial o total. Pero la jurisprudencia de la Corte Suprema y de la Corte de Apelaciones ha confirmado plenamente el criterio de que ellos son materia de arbitraje permitido.

Existe la creencia de que en el contrato de arrendamiento no puede pactarse, válidamente, el arbitraje. Pero eso es un error.

Los jueces ordinarios de justicia siempre tuvieron competencia para conocer de estos juicios -ver las leyes 11.622, 17.600, el DL 964 y 18.101- pero sólo durante el período de vigencia de la Ley 17.600. Es decir, desde enero de 1972 hasta el 12 de abril de 1975, el arbitraje estuvo expresamente excluido. Esto no duró más que ese breve período de poco más de tres años. En todos los demás casos y durante toda la vigencia de dichas leyes, incluidas la 18.101 y 19.866 que rigen hasta hoy, la materia perteneció y pertenece a la categoría de arbitraje permitido.

La norma del Art. 17 dice pura y simplemente que “los jueces de letras de mayor cuantía serán competentes…”. Y una breve historia de la legislación de arrendamiento impide concluir que existe una supuesta reserva de competencia única, exclusiva y excluyente.

Durante la vigencia de la Ley 11.622 hasta enero de 1972, aunque los Tribunales de Justicia tenían competencia exclusiva, el arbitraje no estaba prohibido y por lo tanto era permitido. El artículo 13 de esa Ley disponía que serían de la “exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia las resoluciones contenciosas que se promuevan entre arrendadores y arrendatarios…”. Según el título IX del Código Orgánico, los tribunales arbitrales son tribunales de justicia, y como no había prohibición a su respecto, éstos tuvieron competencia para conocer de tales juicios.

Don Patricio Aylwin expresó en “El Juicio Arbitral” que “la función de administrar justicia está reservada al Estado para sí “; que “si los árbitros tienen esa facultad, como ocurre, no la derivan, pues, de las partes que a ellos se someten y que los han nombrado, porque esas partes son incapaces de concedérsela; la arrancan de la ley” y que “la ley instituye a los árbitros como una de las categorías de tribunales por ella establecidos, los califica de jueces, los autoriza para conocer litigios, efectuar actos de instrucción, recibir pruebas, dictar resoluciones obligatorias para las partes, a que llama sentencias, dirigir exhortos a otros tribunales y encargar la práctica de ciertas actuaciones, y establece recursos judiciales ordinarios y extraordinarios para impugnar sus fallos aun ante tribunales comunes; en una palabra, les otorga poder de administrar justicia.

Múltiples cambios

De este modo, la norma en análisis no excluye del conocimiento de estas causas al tribunal arbitral. Pero en enero de 1972 se dictó la Ley 17.600 que modificó en forma expresa esta situación, disponiendo que los juicios de arrendamiento no podían ser sometidos a arbitraje. Esta norma demostró que anteriormente el arbitraje estaba permitido, pues la materia no estaba sometida a restricción alguna. También demostró la plena vigencia del principio general, de que no existiendo restricción, ya sea para ordenar el arbitraje forzoso o para prohibirlo, rige la soberana voluntad de las partes para sustraer causas del conocimiento de los tribunales ordinarios, Sin embargo, el DL 964 del 12 de abril de 1975, modificatorio de la Ley 11.622, alteró parcialmente esta situación estableciendo en su Art. 46 un criterio, formulando una distinción entre los juicios que se referían a inmuebles sujetos a limitación de rentas, los que expresamente no podían ser sometidos a arbitraje, y los juicios relativos a los inmuebles no sujetos a tales limitaciones. Como respecto de estos últimos no se estableció la limitación relativa al arbitraje y quedaron en la calidad de juicios de arbitraje permitido, se confirmó nuevamente el principio que exige que las restricciones en esta materia deben ser expresas.

Con la dictación de la Ley 18.101 del 7 de septiembre de 1982, derogatoria de la precedente, la situación volvió a cambiar considerablemente, pues se suprimió la mención expresa a la exclusividad de la competencia de los Tribunales de Justicia y se eliminó para estos juicios toda limitación en torno al arbitraje. Con ello la materia relativa a juicios del contrato de arrendamiento quedó, sin distinción alguna, entre aquellas de arbitraje permitido. Por eso hoy no existe ni siquiera norma que entregue esta materia al conocimiento exclusivo de los Tribunales de Justicia y menos norma alguna que prohíba el arbitraje.

Por lo tanto, sin perjuicio de la normal y de la general competencia de los jueces ordinarios, esta materia es de arbitraje permitido. Eso significa que estos asuntos pueden someterse a arbitraje y que salvo acuerdo en contrario de las partes, las normas por las que debe regirse el arbitraje son las precedentemente señaladas. En otras palabras, sin acuerdo de las partes, el arbitraje sería de derecho.

En el capítulo IV de su libro “Legislación sobre Arrendamientos Urbanos” de 1976, Escuela Lito Salesiana, el profesor Guillermo Piedrabuena confirma plenamente todo lo dicho respecto de las normas vigentes hasta 1976. Recordemos que su libro se publicó en 1976, razón por la cual no incluyó la Ley 18.101 que liberó la materia al arbitraje permitido, enteramente, sin restricciones.
En su obra posterior “Legislación y Jurisprudencia sobre Arrendamientos Urbanos”, extiende dicha conclusión a esta nueva ley.

Sus menciones coincidentes con nuestro planteamiento se refieren tanto a las de la Ley 11.622, como a las del DL 964 y a los efectos de la Ley 17.600, páginas 122 y 123. A ellas debe agregarse entonces el nuevo efecto de la Ley 18.101, que según se ha comentado no ha sido alterado por la Ley Nº 19.866.

Sentencias que sientan precedente

Para confirmar este juicio es interesante mirar el tema desde su aspecto más general. El arbitraje, como se sabe, consiste en la sustracción del conocimiento de un litigio por los tribunales ordinarios para ser entregado, por la voluntad de las partes, al conocimiento de un árbitro. Éste, a su vez, está definido por el Art. 222 del C.O.T. como “el juez nombrado por las partes… para la resolución de un asunto litigioso”.

Por razones de orden público y en virtud de lo que la propia ley dispone, existen algunas restricciones que redundan en la existencia de tres tipos de arbitrajes: el arbitraje forzoso, el arbitraje prohibido y el arbitraje permitido.

El tema está extensamente analizado por don Patricio Aylwin en su clásico tratado “El Juicio Arbitral”. En las páginas 81 y siguientes, siguiendo sus planteamientos y la lógica del razonamiento jurídico, se deduce que, tratándose del arbitraje, la regla general es el arbitraje permitido y que las excepciones son el arbitraje forzoso y el arbitraje prohibido. Y como se sabe, toda excepción a la regla general debe ser expresa.

Por ello, al tratar en la página 114 el punto relativo al arbitraje prohibido señala que “La ley no establece de una manera general esta prohibición. Prefiere, por el contrario, enumerar expresamente los casos en que la impone. Así, en el Art. 229 del C.O.T. se refiere a las cuestiones sobre alimentos y a las sobre separación de bienes entre marido y mujer, y el Art. 230 del mismo, a las que se susciten entre un representante legal y su  representado y a todas las causas en que deba ser oído el Ministerio Público”.

Y ésta ha sido explícitamente la situación de los juicios del contrato de arrendamiento, que a veces ha sido materia de parcial o total prohibición, pero siempre expresa y, ahora, claramente no lo es, pues ha quedado entregada por la Ley 18.101, como lo dispone la regla general del derecho, a la soberana voluntad de las partes en su categoría de arbitraje permitido.

Finalmente, la Jurisprudencia de nuestra Corte Suprema y también de la Corte de Apelaciones, ha confirmado plenamente este criterio en orden a reconocer que estos juicios son materia de arbitraje permitido. En efecto, pueden consultarse los siguientes textos:

•  Sentencia Corte Apelaciones de 9 de junio de 1958 (Rev. D.y J. 1958, p.79) que resuelve que los tribunales arbitrales son tribunales de justicia competentes para la resolución de cuestiones contenciosas entre arrendadores y arrendatarios.
• Sentencia Corte Suprema de 29 de enero de 1968 (Rev. D. y J. I., p. 107) que acepta arbitraje en materia de arrendamiento aunque objeta nombramiento por otros motivos.
• Sentencia Corte Suprema de 10 de agosto de 1972 (Rev. D. y J. 1972, p. 13 1) que desestima la incompetencia del árbitro en cuestiones de arrendamiento.
•  Sentencia de la Corte Suprema de 7 de octubre de 1987 (Silegal 40/88), que dispone que controversia entre arrendador y arrendatario debe ser resuelta por la sede arbitral prevista por ellas en el contrato.
• Sentencia Corte Suprema de 21 de abril de 1992 (Fallos del Mes 401/92, p. 98) que refiriéndose a otras materias no pone en duda la competencia del árbitro que está conociendo en la materia de la referencia.
• Sentencia Corte Suprema de 1 de julio de 1992 (Coordinadora 199/92) que resuelve que las partes de un contrato de arrendamiento pueden pactar arbitraje para resolver los problemas que se susciten entre ellas.

Un asunto ya resuelto por la ley

Se ha sostenido que las normas sobre competencia son de orden público e irrenunciables y que de acuerdo a las disposiciones de los artículos 12 del Código Civil y 19 de la Ley 18.101 que dispone la irrenunciabilidad de los derechos consagrados en esa Ley, el pacto de arbitraje que implicaría esa renuncia, sería por ello nulo.

Pero como ya lo hemos visto la competencia no es excluyente y la materia es de arbitraje permitido, de modo que no existe renuncia alguna a normas o derechos irrenunciables. En todo caso, el Art. 19 de la Ley 18.101 sólo alude a la irrenunciabilidad de derechos sustantivos y no procesales adjetivos. Aquellos son los que deben ser respetados por igual, tanto por el juez ordinario como por el juez árbitro, en tanto que la mera sustitución de una jurisdicción por otra, pactada soberanamente por las partes cuando no ha sido prohibida, no puede ser considerada una renuncia a tales derechos. Así lo ha confirmado la jurisprudencia, como puede verse en la Sentencia Corte Suprema de 17 de febrero de 1998. Silegal 48/98, que resuelve que la irrenunciabilidad de derechos en materias de arrendamiento no impide que la materia sea objeto de arbitraje permitido y que esa irrenunciabilidad sólo se refiere a derechos sustantivos, los que deben ser respetados por el árbitro.

Finalmente, también se ha planteado que los árbitros carecerían de jurisdicción y que si fallaran las excepciones que reprochan tal carencia, negando lugar a ellas, se estarían arrogando funciones jurisdiccionales con violación de la Constitución, pues se estaría erigiendo en lo que el constituyente denomina “comisiones especiales” proscritas por la Carta fundamental.

Pero nada de esto tiene fundamento, ya que no puede considerarse comisión especial en los términos mencionados por el constituyente, a un tribunal cuya creación y jurisdicción deriva de la ley, particularmente de los artículos 222 y siguientes del Código Orgánico de Tribunales, y está establecido con anterioridad a los hechos que motivaron el juzgamiento. Ello se cumple en forma genérica con el Código Orgánico mencionado y en forma específica en el contrato de arrendamiento pertinente.

Nos parece, en consecuencia, que esta materia es ya un asunto resuelto en la ley, en la doctrina y en nuestra jurisprudencia.