Ley de Arriendo: Del Contrato de Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa

Artículo 25. Los titulares de las cuentas a que se refiere el Título I podrán celebrar contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa con las sociedades inmobiliarias a que alude el Título II. Estos contratos podrán tener por objeto viviendas terminadas, nuevas, usadas o en construcción.

Podrán también celebrar este tipo de contratos los titulares de cuentas, sobre viviendas de las cuales sean propietarios y que sean vendidas a una sociedad inmobiliaria, celebrando un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa por la o las respectivas viviendas.

Para el titular de la cuenta que postula al subsidio habitacional, las viviendas objeto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa deberán ser viviendas económicas acogidas al decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, o viviendas sociales a que se refiere el artículo 3° del decreto ley N° 2.552, de 1979, o viviendas construidas con anterioridad a la vigencia del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, que cumplan con los requisitos del artículo 6.1.13. del Capítulo 1 del Título 6 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por decreto supremo N° 47, de Vivienda y Urbanismo, de 1992.

En el caso de las viviendas en construcción, se podrá celebrar, previamente, un contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que cuenten con el respectivo permiso de construcción, que el terreno en que estuvieren emplazadas esté debidamente urbanizado o su urbanización haya sido garantizada en la forma exigida por el artículo 129 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Art. Único N° 33 Construcciones.

Las sociedades inmobiliarias no podrán formular cobro alguno a los promitentes arrendatarios y en caso de quiebra de la sociedad inmobiliaria, se resolverán estos contratos por el solo ministerio de la ley y sin cargo alguno para los promitentes arrendatarios. Sin embargo, las sociedades inmobiliarias podrán solicitar garantías para el cumplimiento de los contratos prometidos, las que expirarán por el solo ministerio de la ley una vez suscritos los contratos prometidos.

INCISOS DEROGADOS LEY 19401 Art. Unico N° 33 D.O. 28.08.1995

Artículo 26. Los contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa deberán celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Los correspondientes inmuebles no podrán estar hipotecados ni gravados con censos, usufructos, derechos de uso o habitación o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de enajenar. En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, con subsidio habitacional, deberá fijarse un plazo no superior a veinte años para la celebración del contrato de compraventa prometido, que se contará desde la fecha del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

El arrendatario promitente vendedor y la sociedad inmobiliaria podrán convenir la sustitución de la vivienda arrendada por otra, debiendo en los contratos con subsidio habitacional, mantenerse invariable la fecha convenida para la celebración del contrato de compraventa prometido.

Artículo 26 bis. En el caso previsto en el artículo 7°, el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa deberá contener como parte integrante del mismo, una tabla de desarrollo, que establezca, para cada período de pago del aporte, la parte de éste destinada al pago de la renta de arrendamiento y la parte destinada al pago parcial del precio prometido, y el saldo insoluto del precio, resultante después del pago del aporte en el respectivo período.

El reglamento establecerá las condiciones y la periodicidad con que la sociedad inmobiliaria deberá informar a los arrendatarios promitentes compradores que hubieren celebrado contratos coi la forma referida en el inciso anterior, con objeto de que éstos conozcan, durante toda la vigencia del contrato, el monto de la renta de arrendamiento, los abonos parciales destinados al pago del precio de la compraventa prometida, el monto acumulado de éstos y el saldo insoluto del precio.

En los contratos con pago directo del aporte a la sociedad inmobiliaria, a que se refieren los incisos anteriores, deberá incluirse también la opción del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier época, total o parcialmente, el saldo insoluto del precio de la compraventa prometida. El reglamento establecerá las condiciones del prepago, total o parcial.

En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se debe incluir la opción del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier época, total o parcialmente, el precio de la compraventa prometida. El reglamento establecerá las condiciones del prepago, total o parcial.

Artículo 27. El contrato de compraventa prometido deberá celebrarse una vez cumplidas cualesquiera de las siguientes circunstancias:

1.  Cuando el saldo de la cuenta en la institución, o el total de los abonos al precio de la compraventa prometida a que se refiere el artículo 7°, sea igual al precio de venta estipulado en el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
2. Cuando se cumpla el plazo convenido para la celebración del contrato prometido y se entere el precio de compraventa. Si, al cumplirse el plazo convenido, por cualquier causa, no se hubiere completado y pagado el precio estipulado, el contrato se prorrogará en el plazo que no exceda al que sea necesario para completar la parte del precio no enterada, en tantas cuotas de un monto igual a las estipuladas en el contrato, dentro del cual el arrendatario promitente comprador deberá completar el precio bajo sanción de resolución de la promesa en caso de incumplimiento.
3. Cuando opere el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario promitente comprador.

La escritura de compraventa deberá suscribirse por las partes en un plazo no superior a noventa días hábiles, contado desde la ocurrencia de cualquiera de las circunstancias señaladas en las letras anteriores de este artículo.

Por cada mes de atraso imputable ala sociedad inmobiliaria o al arrendatario promitente comprador, ésta o éste, según sea el caso, deberá pagar una multa a beneficio del otro de acuerdo con una tabla que confeccionará el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, aprobada mediante decreto supremo.

Artículo 28. Serán de cargo del arrendatario promitente comprador todos los gastos, derechos e impuestos que graven directamente el inmueble objeto del respectivo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a partir de la fecha del mismo.

Artículo 29. Celebrado el contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa o el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el titular de la cuenta no podrá girar los fondos existentes en ella ni constituirlos en ningún tipo de caución.

Celebrado el contrato de compraventa y pagado el precio, cesará esta prohibición por el solo ministerio de la ley.

El promitente comprador podrá ceder los derechos derivados de su contrato, previa notificación a la sociedad inmobiliaria, la que no podrá denegarse sin causa justificada, cesión que deberá incluir el saldo de su cuenta y sus capitalizaciones, o el total de los abonos efectuados al precio de la compraventa prometida en el caso previsto en el artículo 7°. El reglamento fijará la forma en que deberá efectuarse esta notificación, y el procedimiento mediante el cual la sociedad inmobiliaria deberá dar cumplimiento a esta disposición.

Artículo 30. La sociedad inmobiliaria sólo podrá enajenar la vivienda arrendada con promesa de compraventa, siempre que ceda conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a otra sociedad del mismo tipo, a un fondo de inversión inmobiliaria, a un fondo de inversión de créditos securitizados reglamentados por la ley N° 18.815, a una sociedad securitizadora del Título XVIII de la ley N° 18.045, o a las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros haya declarado por norma de carácter general que pueden adquirirlos. El adquirente a cualquier título de la vivienda, como cesionario del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, tendrá iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente y estará obligado a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en la forma pactada. Las partes podrán convenir que la administración del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa la mantenga el cedente.

Los fondos de inversión inmobiliaria, fondos de inversión de créditos securitizados y las sociedades securitizadoras, para los efectos de lo previsto en el inciso segundo del artículo 17 de esta ley, estarán facultados para adquirir los activos a que se refiere este artículo. La Superintendencia de Valores y Seguros reglamentará, mediante circulares, las condiciones que deberán cumplirse en estas ventas y cesiones.

La cesión de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, por parte del arrendador promitente vendedor, como, asimismo, la cesión, por el arrendatario promitente comprador, de sus derechos derivados del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, se efectuarán mediante endoso. Este se colocará a continuación, al margen o al dorso del título, con indicación del nombre del cedente y del cesionario, debiendo las firmas de las partes estar autorizadas por notario y anotarse la respectiva cesión al margen de la inscripción del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

Artículo 31. En caso de incumplimiento por parte del arrendador promitente vendedor de las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el arrendatario promitente comprador podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de perjuicios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1553 del Código Civil, gozando de la preferencia establecida en el N° 4 del artículo 2472 del mismo Código, en contra de la sociedad.

Artículo 32. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.889 del Código Civil, se entenderá que el justo precio se refiere al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa de que trata esta ley.

Artículo 33. El arrendatario promitente comprador podrá convenir con el arrendador promitente vendedor condiciones especiales para las reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda objeto del contrato. Si se pactare que dichas mejoras o ampliaciones serán de cargo de la sociedad inmobiliaria, se señalarán en ese mismo instrumento las especificaciones de las obras, la oportunidad u oportunidades en que ellas deberán efectuarse y su incidencia en la modificación del aporte mensual y del precio de compraventa.

Sin embargo, el arrendatario promitente comprador podrá efectuar mejoras, reparaciones y ampliaciones, de su propio cargo, con autorización escrita de la sociedad inmobiliaria.

Artículo 34. Si la extinción del derecho del arrendador promitente vendedor se produce por sentencia judicial no imputable al arrendatario promitente comprador, la vivienda arrendada deberá ser reemplazada por otra similar, de común acuerdo entre las partes.

En estos casos el arrendatario promitente comprador podrá ejercer las acciones civiles ordinarias establecidas en el artículo 1.489 del Código Civil, en conformidad a las reglas generales establecidas en dicho cuerpo legal.

Artículo 35. El contrato de arrendamiento de la vivienda y la correspondiente promesa de compraventa a que se refiere esta ley, terminarán anticipadamente y se resolverán, respectivamente, por las siguientes causales:

1. Por el no pago de los aportes que se mencionan en el artículo 37.
2. Por daños graves causados a la vivienda por hecho o culpa del arrendatario o de las personas por las que responda civilmente.
3. Por cambio de destino de la vivienda arrendada, por acto del arrendatario promitente comprador.
4. Por incumplimiento de las obligaciones indicadas en el artículo 10 por parte de los herederos del arrendatario promitente comprador
5. Por quiebra del arrendatario promitente comprador, caso en el cual el juez a que se refiere el artículo 40 de esta ley fijará la fecha de restitución de la vivienda, la que se notificará al síndico para su cumplimiento, y la indemnización de perjuicios, la que se pagará con cargo al saldo de la cuenta, o con cargo a los abonos efectuados al pago del precio de la compraventa prometida a que se refiere el artículo 7°, con la preferencia establecida en el N° 4 del artículo 2472 del Código Civil. Si los saldos de la cuenta o los abonos enterados en la sociedad inmobiliaria en el caso a que se refiere el artículo 7°, fueren insuficientes para el pago de la indemnización referida, el remanente tendrá el carácter de crédito vale vista
6. por incumplimiento de las obligaciones del arrendador promitente vendedor.

Artículo 36. Si la vivienda sufriere daños durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, que provengan de vicios ocultos, serán reparados por el arrendador promitente vendedor. Para estos efectos, se entenderá por vicios ocultos los que reúnan las características siguientes:

• Que tengan una causa anterior a la celebración del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa;
• Que impidan su uso normal, en todo o en parte, de manera que, conociéndolos, el arrendatario promitente comprador no habría celebrado el contrato o lo hubiere celebrado en otras condiciones, y
• No haberlos manifestado el arrendador promitente vendedor y que el arrendatario promitente comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que no haya podido fácilmente conocerlos, en razón de su profesión u oficio.

Si los daños provienen de otras causas diferentes de las señaladas en el inciso anterior, su reparación será de cargo del arrendatario promitente comprador, sin perjuicio de las indemnizaciones que corresponda pagar al asegurador de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 42 de esta ley.

Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de las acciones ordinarias de indemnización de perjuicios que pudiere ejercer el arrendatario promitente comprador en conformidad a las normas legales vigentes.

Artículo 37. El arrendatario promitente comprador podrá, voluntariamente, imputar a los fondos existentes en su cuenta de ahorro el pago de los aportes, las rentas de arrendamiento, las primas del seguro de desgravamen o las comisiones cuando, por razones personales, lo requiera, una vez que haya hecho aportes al menos por cinco años. Lo anterior podrá hacerlo hasta por cuatro veces durante la vigencia del contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasión.

El arrendatario promitente comprador convendrá con la sociedad inmobiliaria la manera de reponer los fondos así imputados.

El no pago de tres aportes sucesivos o la acumulación de cuatro aportes que se mantengan sin pagar, aun cuando estos últimos no fueren sucesivos, dará derecho a la sociedad inmobiliaria para pedir la resolución judicial del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

Sin perjuicio de lo anterior, la institución donde el arrendatario promitente comprador mantuviere la cuenta procederá a pagar a la sociedad inmobiliaria, a requerimiento de ésta, las rentas de arrendamiento y demás sumas adeudadas por el arrendatario promitente comprador, con cargo a los fondos existentes en la cuenta, hasta que quede ejecutoriada la resolución judicial del contrato y la sociedad inmobiliaria obtenga la restitución de la vivienda.

Si el contrato se hubiere celebrado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7°, las rentas de arrendamiento y demás sumas adeudadas se pagarán con cargo a los fondos mencionados en el precepto antes citado, en la forma que señale el reglamento.

Artículo 38. Los derechos establecidos en la ley, en favor del arrendatariopromitente comprador, son irrenunciables.

Las partes podrán convenir en los contratos cláusulas penales de evaluación anticipada de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones establecidas en los mismos, las que se harán efectivas con cargo al saldo de la cuenta o a los abonos al precio efectuados en la sociedad inmobiliaria, si el incumplimiento fuere imputable al arrendatario promitente comprador. Si el incumplimiento fuere imputable al arrendador promitente vendedor, el crédito del arrendatario promitente comprador gozará de la preferencia establecida en el N° 4 del artículo 2472 del Código Civil.

Artículo 39. El arrendatario promitente comprador no podrá cambiar el destino habitacional de la vivienda arrendada. En todo caso, podrá establecer en ella una oficina profesional, un pequeño comercio o un taller artesanal, siempre que su principal destino subsista como habitacional y cuente con la autorización previa de la sociedad inmobiliaria y de la Dirección de Obras Municipales respectiva.

Artículo 40. Será juez competente para conocer de cualquier controversia que se produzca entre las partes, incluidas las relativas al cumplimiento, la resolución, la terminación anticipada del contrato, la indemnización de perjuicios, la fijación de la fecha en que deberá restituirse la vivienda, las prestaciones mutuas y las cuestiones de interpretación del contrato, un juez árbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendrá las facultades de arbitrador a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales. El árbitro será designado por el juez letrado de turno, de entre los inscritos en el Registro a que se refiere el inciso cuarto de este artículo.

En contra de la sentencia arbitral se podrán interponer los recursos de apelación y casación en la forma, los que serán conoci dos y fallados por un juez árbitro de segunda instancia, que tendrá el mismo carácter que el juez árbitro de primera instancia y para cuya designación se observarán las normas del inciso primero de este artículo. El recurso de apelación se concederá en el solo efecto devolutivo.

En contra de la sentencia del árbitro de segunda instancia no procederá recurso alguno salvo el de casación en la forma por ultra petita e incompetencia, y el de queja para ante la Corte Suprema.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo creará y mantendrá un registro de jueces árbitros, que operará en cada región a través de la respectiva Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, en el cual podrán inscribirse los abogados habilitados para el ejercicio de la profesión, que reúnan los requisitos exigidos para cada categoría de árbitros.

En la categoría de árbitros de primera instancia, podrán inscribirse abogados que tengan a lo menos cinco años de ejercicio de la profesión.

En la categoría de árbitros de segunda instancia, podrán inscribirse abogados que tengan a lo menos quince años de ejercicio de la profesión.

Artículo 41. Cuando el arrendador promitente vendedor obtenga la restitución de una vivienda, el árbitro levantará un acta de su estado de conservación, con la concurrencia de un perito, que sea profesional de aquellos señalados en el artículo 17 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, designado por el árbitro con citación de las partes. Dicho perito emitirá un informe sobre el estado general de conservación de la vivienda, señalando y valorizando las mejoras, daños o deterioros que presentare ésta.

Con dicho informe y las observaciones que hagan laspartes en el plazo que señale el árbitro, éste fijará el monto de la indemnización que eventualmente se adeuden las partes. Si la liquidación arrojare un saldo a favor del arrendatario promitente comprador, dicho saldo gozará de la preferencia establecida en el N° 4 del artículo 2472 del Código Civil. Si arrojare un saldo a favor del arrendador promitente vendedor, éste se pagará con cargo a los fondos existentes en la cuenta, o con cargo a los abonos efectuados al precio del contrato de compraventa prometido en el caso a que se refiere el artículo 7°.

Si los fondos existentes en la cuenta, o los abonos efectuados al precio de la compraventa prometida a que se refiere el articulo 7°, fueren insuficientes para cubrir el monto de las sumas adeudadas, el arrendador promitente vendedor podrá demandar al arrendatario promitente comprador el pago de las diferencias, ante el mismo árbitro que conoció del juicio o del incidente, conforme con lo previsto en este artículo y en el artículo anterior.

Artículo 41 bis. Tratándose de contratos de arrendamiento con promesa de compraventa con aplicación del subsidio habitacional, en que el precio de la compraventa prometida no exceda del que se señale enel reglamento, el arrendador promitente vendedor podrá solicitar al árbitro que conoce del juicio de terminación del contrato por no pago de los aportes a que se refiere el artículo 37, que ordene la venta de la vivienda en pública subasta. Dicha resolución deberá notificarse al SERVIU con una anticipación mínima de 30 días a la fecha del remate.

Con el producto del remate, al cual deben adicionarse los fondos que el arrendatario promitente comprador tenga depositados en la cuenta de ahorro o abonados al arrendador promitente vendedor si se ha operado de acuerdo al artículo 7°, sin deducción de monto alguno por concepto de otros pagos que correspondan con cargo a dichos fondos, el árbitro ordenará que se pague al arrendador promitente vendedor el precio de la compraventa prometida más las rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas y las costas del juicio.

Si quedare un saldo a favor, el SERVIU respectivo tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor para recuperar el monto del subsidio otorgado y si aún quedare remanente, se dará cumplimiento a las demás obligaciones que procedan conforme a esta ley. El remanente, si lo hubiere, cederá a favor del arrendatario promitente comprador. Si resultare unsaldo en contra, el SERVIU respectivo enterará al arrendador promitente vendedor hasta un 100% de esesaldo insoluto, con un límite máximo de 200 Unidades de Fomento por operación. El reglamento respectivo establecerá los porcentajes, los procedimientos, condiciones y modalidades necesarios para que proceda la responsabilidad del SERVIU en el pago de las cantidades señaladas, el que se efectuará con cargo a los recursos que se incluirán anualmente en su presupuesto.