Prescripción de la responsabilidad civil en la construcción

Las formas de prescripción son diversas según los regímenes de responsabilidad que puedan aplicarse a los daños sufridos en los edificios y construcciones. De partida, deben considerarse las reglas del derecho común para la reclamación de indemnización de perjuicios derivados de un incumplimiento contractual y de un delito o cuasidelito civil, bajo el sistema subjetivo que rige en nuestro derecho privado, cuyos factores de imputación son el dolo o la culpa.

Pero, superpuestos al derecho común, existen dos estatutos especiales sobre daños producidos por la construcción: el del Código Civil, integrado por los artículos 2003, 2004 y 2324 y el de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGU), compuesto por los artículos 18 y 19.

Ambos estatutos son regímenes de responsabilidad objetiva, en el sentido de que eximen al demandante de la necesidad de probar dolo o culpa en la conducta del demandado. Pero no se trata de una responsabilidad objetiva absoluta, fundada únicamente en la causación de un daño, sino de lo que la doctrina denomina modelos de responsabilidad estricta (expresión tomada del derecho anglosajón: strict liability), calificada por factores de imputación adicionales a la causalidad, pero que son diversos de la culpa subjetiva (actividad riesgosa, producto defectuoso, cosas peligrosas).

En el régimen especial del Código Civil, la responsabilidad se deriva de que se haya verificado un “vicio”, que puede ser de la construcción, del suelo o de los materiales. En el régimen de la Ley de Urbanismo el factor de imputación es el concepto de “falla o defecto” de construcción. En la actualidad, la doctrina sostiene que los dos regímenes son compatibles, de modo que el perjudicado puede elegir entre uno u otro, aunque no mezclando disposiciones extraídas de ambos.

Además, siempre queda reservada a la víctima la posibilidad de asilarse en el derecho común, que en materia extracontractual está contemplado en los artículos 2314 y siguientes del Código Civil.

La existencia de regímenes de responsabilidad estricta u objetivada no impiden al afectado el demandar perjuicios (a veces superando así limitaciones establecidas en el régimen especial), si logra demostrar que el demandado causó el daño dolosa o culposamente.

Dejamos fuera de este estudio otros estatutos que podrían aplicarse, como el de la responsabilidad contractual por vicios redhibitorios (artículos 1857 y siguientes del C.Civil) o la responsabilidad de entes públicos, especialmente, de las municipalidades encargadas de conceder los permisos de edificación y de efectuar las recepciones de las obras (artículo 142, Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, D. F. L. Nº 1, 2006).

Estatuto de la ley general de urbanismo

El texto vigente de la Ley General de Urbanismo establece plazos distintos según el tipo de daño sufrido por el inmueble.

  • Diez años para fallas o defectos que afecten la estructura soportante del inmueble, contados desde la recepción definitiva por la Dirección General de Obras Municipal. La Cámara Chilena de la Construcción ha dicho en publicación en los diarios y en su página web que el concepto de “estructura soportante” no está definido en la ley, aunque se podría asimilar al de “elemento de estructura”. En efecto, la Ordenanza define como “todo elemento resistente u orgánico de una construcción, como cimientos, muros soportantes, suelos, pilares, techumbres, torres y otros análogos” (artículo 1.1.2).

Pensamos que en los condominios o edificios de departamentos no sólo deben considerarse elementos de estructura aquellos que soportan la estructura completa del edificio o copropiedad inmobiliaria, sino también los de cada departamento o unidad.

  • Cinco años para fallas o defectos de los elementos constructivos o de instalaciones, contados desde la recepción definitiva por la Dirección General de Obras  Municipal.
  • Tres años para fallas o defectos que afecten elementos de terminaciones o acabado de las obras, contados desde la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces del dominio del inmueble a nombre del comprador.
  • Se entienden incluidas en cada grupo de fallas las que sean asimilables o equivalentes a ellos, y si no es asimilable o equivalente a ninguno, entonces rige un plazo de cinco años, que se contará desde la recepción definitiva.

Estos plazos y, sobre todo, el de diez años para daños estructurales, sólo se aplican para las construcciones cuyos permisos o autorizaciones se presentaron (entraron a tramitación) después del 25 agosto de 2005, fecha en que entró en vigencia la reforma de la Ley Nº 20.016. Para las construcciones anteriores, a las que no se aplica la reforma, la responsabilidad derivada de este estatuto tiene un plazo general de cinco años contados desde la recepción definitiva.

Estatuto especial del código civil

Si el perjudicado prefiere invocar el régimen especial del Código Civil, debe tenerse en consideración que la doctrina ha señalado que el plazo de cinco años desde la entrega es un plazo de garantía y no de prescripción.

Con ello, bastará que el daño por terremoto haya ocurrido dentro de ese término para que nazca la acción de responsabilidad. Nacida así la acción, dentro de plazo de garantía, el perjudicado podrá ejercerla en el plazo de prescripción de cuatro años contados desde el momento en que se presentó el daño (artículo 2332 del C.Civil). Esto puede llegar a extender el plazo hasta 9 años desde la entrega.

Si hay fallas estructurales, esta extensión no tendrá mayor relevancia, ya que será más conveniente para el perjudicado recurrir al régimen de la Ley de Urbanismo, que le concede un plazo de diez años desde la recepción definitiva (que coincide normalmente con la entrega).

Pero si hay fallas de construcción que, aunque no afecten la estructura, hagan inservible el inmueble para su fin natural, podría alegarse el concepto de ruina funcional y allí el plazo del Código Civil resultaría mayor y más conveniente que el otorgado por el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo.

También puede ser una opción más favorable para los adquirentes de viviendas en edificios, a los que no se aplica el plazo de prescripción de diez años, por ser anteriores a la entrada en vigencia de la Ley 20.016 que lo introdujo en 2005.

Aunque, en general, se entiende que la “entrega” a la que se refiere el Código Civil coincide con la recepción definitiva municipal, podría considerarse que, en las construcciones sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria, el plazo se cuenta desde la entrega efectiva de la unidad o departamento al primer comprador.

Reglas comunes de los delitos o cuasidelitos

Por último, la víctima podría asilarse en las reglas generales de la responsabilidad y someterse a la carga de probar un delito o cuasidelito civil, es decir, que el daño fue causado por dolo o culpa de alguno de los agentes de la construcción.

En tal caso, se aplicaría la regla de prescripción del artículo 2332 del Código Civil, que contempla un plazo de cuatro años desde la “perpetración del acto”. La tendencia actual es interpretar el inicio del cómputo del plazo desde que se produce el daño y no desde que se consuma la conducta dolosa o negligente.

Existen pronunciamientos judiciales que acogen esta tesis para los daños en la construcción. En el juicio de responsabilidad por los daños sufridos por el edificio Rey Sol II de Viña del Mar, como consecuencia del terremoto del 3 de marzo de 1985, la Corte Suprema estimó que, en atención a la regla del artículo 2514 del C. Civil de que los plazos de prescripción extintiva se cuentan desde que la obligación se hizo exigible “tratándose de un ilícito como de autos, para que nazca el derecho a pedir indemnización, es necesario que se haya producido el daño. Antes no hay derecho para demandar perjuicios” (C. Suprema, 18 de diciembre de 1995, Gaceta Jurídica Nº 186, p. 21).

Por su parte, la Corte de Apelaciones de Santiago, en un juicio por daños de filtraciones de un edificio, sentó la tesis de que el plazo del artículo 2332 debe computarse desde que se produce el perjuicio:

“La jurisprudencia y la doctrina, en un principio, entendían que el plazo de prescripción de cuatro años comenzaba en el instante de la acción u omisión culpable o dolosa del autor del daño, aunque el daño se ocasionare posteriormente. La Excma. Corte Suprema sentó la buena doctrina, cambiando de opinión, y contó el plazo de prescripción desde el momento en que se produjo el daño, evitando con esta interpretación el absurdo de que la acción resulte prescrita antes de nacer, porque es requisito de la indemnización la existencia del daño que puede manifestarse con posterioridad al acto culposo o doloso” (C. Santiago, 1º de septiembre de 2004,




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