Seguro de Titulación y su proyección en Latinoamérica

Durante los últimos veinte años me ha tocado participar en algunos intentos (y presenciar varios otros) tendientes a impulsar el uso del “seguro” de titulación o Title Insurance fuera de los Estados Unidos de América, país en el cual este producto o servicio se ha desarrollado al punto de ser un componente esencial del financiamiento inmobiliario. Esos ensayos han dado frutos en algunos (muy pocos) países, sobre todo en aquellos en que la cultura y el ordenamiento o marco jurídico tienen una raíz común con el de Estados Unidos, es decir, donde predomina el “Common Law” o Derecho Anglosajón, como Canadá o el Reino Unido. Pero en el mundo civilista –en los países que se rigen por el Derecho Civil- el esfuerzo por promover el “seguro” de titulación no prospera.

Desconocimiento fuera de Estados Unidos

Sólo en algunos lugares en los que existe un flujo importante de inversión extranjera directa en inmuebles proveniente de Estados Unidos –como es el caso de México, o el de varios países de Centro América en donde los jubilados o pensionados estadounidenses acuden para una mejor calidad de vida en su retiro-, los compradores americanos, ocasionalmente1, buscan el seguro de titulación (que, mayormente, se emite desde los Estados Unidos, con el respaldo de una aseguradora de dicho país). Sin embargo, fuera del ámbito anglosajón, no hay, hasta el día de hoy, ningún ejemplo de penetración del “seguro” de titulación en el mercado inmobiliario local de otros países, y este producto o servicio sigue siendo prácticamente ignorado por el público en general.

Las razones son múltiples, pero quizá la más importante sea la falta de imaginación al pretender imponer un producto o servicio argumentando que, si funciona en Estados Unidos –cuyo mercado de financiamiento inmobiliario no tiene rivales en cuanto a su solidez y fluidez- debe hacerlo en todas partes. Esa premisa es absolutamente falsa y su persistencia –que en el caso de varias de las aseguradoras americanas se apoya en el “éxito” logrado en Canadá- ha hecho imposible el desarrollo de una versión aggiornada del “seguro” de titulación, a tono con la cultura y la práctica jurídica de un país civilista. Aún así, la “industria del seguro de titulación” parece satisfecha con el estado actual de la proyección internacional de su producto, y no pasa una semana sin que se anuncie la apertura de nuevas oficinas (en Polonia, Turquía, España) para satisfacción de quienes –algunos accionistas entre ellos- creen que, en el mundo de hoy, toda empresa debe dar muestras de su vocación por la globalización. Puede que no haya polaco o mexicano que se interese en el producto, pero basta con que haya un inversionista americano que lo conozca (o que crea que lo conoce) para justificar esa expansión.

Razón de ser del Title Insurance

En Estados Unidos no existe un Derecho Registral ni uno Notarial, que actúen como garantes de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario2.
Hay un mecanismo de publicidad –de atribución de conocimiento al público- para los actos que tienen efectos jurídicos en materia de inmuebles. Pero, al no haber calificación notarial ni registral (al no regir los principios del Derecho Registral que gobiernan la actividad registral en el mundo civilista), el seguro de titulación suple su ausencia indemnizando a quienes sufren las consecuencias de una eventual falencia en la titulación inmobiliaria. Las funciones del “Registro” –o su equivalente, el public records system- están virtualmente privatizadas a través de la industria del title insurance que, diariamente, duplica en sus title plants la información registral.

En el país en cuestión, el crecimiento del seguro de titulación ha ido de la mano de la expansión del financiamiento inmobiliario: los bancos, por lo general, sencillamente condicionan el crédito hipotecario a la obtención de una póliza que garantiza la solvencia del título sobre la propiedad inmueble que respalda dicho crédito, y que, además, les asegura que sus derechos tienen prioridad sobre los de otros acreedores. En virtud de que prácticamente ningún banco americano está dispuesto a dar una hipoteca sin una póliza de este tipo (cuyo costo o prima debe absorber quien solicita el crédito hipotecario), la industria se beneficia con un negocio cautivo que, en las buenas épocas del mercado inmobiliario (y cuando las tasas de interés son bajas, y siguen descendiendo, como ocurrió en los últimos tres o cuatro años), convierte al seguro de titulación en un negocio muy plácido (por la muy baja siniestralidad ) y rentable.

Periódicamente, a los políticos, a los organismos dedicados a fomentar y a facilitar el acceso a la vivienda, y a los entes reguladores de la industria del seguro de titulación, se les da por sacudir a dicha industria de su letargo, cuestionando su razón de ser, sus prácticas comerciales, y sus precios, si bien, a la larga, siempre prevalece la sensatez (inducida, es cierto, por los excelentes cabilderos de la industria), y se termina por reconocer, aunque sea tácitamente, el valor de este producto y el papel que juega como lubricante del sistema de financiamiento inmobiliario. Pero invariablemente, cada vez que ocurre este tipo de cuestionamientos, la industria del seguro de titulación insiste en que el problema de fondo radica en que la sociedad –y el mercado mismo- no comprende cabalmente en qué consiste el mal llamado “seguro” de titulación.




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