Pago de deuda hipotecaria del dueño del departamento

Compraré un departamento al contado pero el propietario tiene una deuda hipotecaria con el banco por $12.000.000.
Propone hacer un compromiso de venta notarial sin multas como garantía sino estipular que quién no cumple paga 40% del valor de departamento (pues no tienen plata para dejar cheque ni vale vista en garantía).

Dice que se dejaría otro documento notarial por mi vale vista de $ 12.000.000 nominativo al Banco, y diciendo que solo me lo pueden vender a mí una vez alzada la hipoteca, Ellos pagar la deuda y después que se alze hipoteca etc. Recién se firma la escritura y se reciben del que sería otro vale vista mío. Como me aseguró yo de mis $12.000.000. sin riesgo, me preocupa que después de pagada la deuda no pase nada, pues realmente no se están dejando garantías para lado y lado.

Además si ellos no cumplen, yo tendría que meter un juicio dónde terminaría gastando más plata y tiempo… Y no recuperaría mis $12.000.000 rápidamente.

Siento que en todo esto hay un vació que me puede perjudicar. Cuál es la forma correcta para hacer esta transacción y que ellos paguen con mi plata su deuda asegurandome yo.

Agradezco si me responden prontamente pues debo darles una respuesta a ellos… Y si hay que redactar el compromiso de venta más lo otro y la escritura quisiera saber cual es el valor de sus honorarios.

Maria Luisa Rojo