Penalización por no cumplir el arrendamiento de un año

Hace 4 meses atrás arriendo un local comercial el cual no fue entregado en perfectas condiciones, sin embargo el arrendatario solicito una garantía de $500.00 dolares los cuales manifestó que serán devueltos siempre y cuando el local se lo entregue en las mismas condiciones en las que se las recibió.
Al rededor que este tiempo hemos realizado mejoras en le local.

Quiero dar por terminado el contrato de arrendamiento de un año con anticipación de un mes.

Lo que pasa es que ya no me alcanza para poder seguir pagando mensualmente el arriendo, asi que hable con mi arrendatario para comunicarle mi decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento , la cual manifestó que si no se cumplía el contrato que arrendamiento se perdería en su totalidad la garantía entregada al momento del contrato.

Yo quiero saber si esto es legal que pierda la garantia si yo hecho mejoras en el local o cual es la penalización por no cumplir el contrato de arrendamiento. Me gustaría saber que me pueden recomendar.

Cristian Ambas