Problemas con pagos atrasados de arrendatario

El arrendatario se atrasa constantemente en la fecha de pago. No tiene contrato de arriendo, pero esta ocupando la casa aproximadamente desde noviembre 2010, con fecha de pago 05 de cada mes, monto pactado de $60.000, menos $10.000 para que lo ocupe en alguna circunstancia o arreglo de la casa, monto final $50.000. Al tiempo se dice que le cambiaron la fecha de pago por lo tanto podria pagar los 15, al final paga los 20, pero igual se atrasa.

El mes pasado nuevamente se atrasó, pero a pesar de que el esta consiente que la fecha de pago son los 05 de cada mes, por lo tanto al 05 de Agosto es un mes que no ha pagado y segun yo entiendo podria ser el mes de garantía. El 24 de julio le escribi un mensaje de texto avisandole que si no puede pagar tendria que pedirle la casa o subirle el arriendo en el mes de Septiembre. Hoy 02 de Agosto lo llamo por el atraso de su arriendo y me dice que me va a entregar la casa, que él tiene legalmente un mes por año para el abandono de la casa y además el mes de garantía (el cuenta como fecha los 15 y no los 05) ¿Qué tengo que hacer en estos casos?

Juan