Termino de contrato de arriendo anticipado

Tengo arrendado un departamento con un contrato tipo (de internet), bastante completo, dónde está estipulado el plazo por 1 año. También, entre otras cosas, se menciona que la garantía será devuelta al haberse cumplido el contrato.
Luego de solo 2 meses me llega una carta certificada con la intención de termino de contrato dentro de los próximos 60 días.

Por ahora estamos en conversaciones con la arrendataria, dónde yo le digo que no está cumpliendo el contrato, por lo que debería pagar el resto de los meses para que el contrato se cumpla.

Sin embargo, le dije que se lo podría perdonar si consigo un Nuevo arrendatario, pero que la garantía no se la podría devolver debido a que el contrato no se cumplió.
Ella me dice que está siguiendo el procedimiento correcto y que no debe pagar ninguno de los meses restantes y que también le corresponde que le devuelva la garantía.

Me gustaría saber que es lo correcto, mi posición o la de ella. Al mismo tiempo, saber como proceder en este caso.

Mario