Devolución de reserva en promesa de compraventa

Voy a comprar una propiedad y para asegurar el trato me están solicitando una reserva de 13% (trece por ciento) del valor de la casa. Este monto no es parte del pie y debe ser devuelto a mi cuando se materialice la compraventa ya que es un préstamo que me hará un familiar. Por lo que si se incorpora como pie no podre hacer devolución del préstamo…

Es posible dejar esto explicito en la promesa de compraventa y que el banco no lo considere como pie o lo descuente del valor de la casa?
La casa la compraré con un crédito hipotecario y date un pie que es un beneficio que entrega la. Empresa dónde trabajo actualmente.

Además es saber cuánto es el plazo razonable teniendo en cuenta que se está iniciando el trámite de regularización de la propiedad.
Es una casa usada y hace muy poco construida.

Andrés