¿Puedo subir el arriendo si no está estipulado en el contrato?

Arriendo una propiedad desde el 2010 y como es en un sector popular no cobro mucho, comenzamos con $10000 hace unos 4 años subí 20 mil pesos y la persona a quién le arriendo aceptó, actualmente eso deposita $120.000 pero como debo hacerlo para subirlo nuevamente sin incurrir en una ilegalidad y que ella entienda que está bajo lo que cobran actualmente los arriendos?

Como lo planteo o es mejor hacer un nuevo contrato y dejar estipulado que subirá según IPC o cada cierto tiempo? Y si se niega a pagar más que es lo que puedo hacer? Pedir el departamento? Decirle que si no quiere pagar debe dejarlo?
Espero me ayuden con esta consulta ya que no quiero pasar a llevar a la Señora o subirlo arbitrariamente sin un argumento legal.

Claudia R.